La terre reste publique : la nationalisation du sol, et ce qu'elle changerait
À Singapour, l'État possède 90 % du sol, et le loue. Le bâtiment peut être à vous ; la terre, elle, appartient à tous. Voici la nationalisation du sol - la séparation de la terre et du bâtiment - ses causes, ses modèles (CLT, bail, Henry George), et ce qu'elle changerait pour le logement.
À Singapour, l'État possède 90 % du sol - et le loue pour 99 ans. À Vienne, une banque foncière publique achète les terrains pour les sortir de la spéculation. Et partout dans le monde, des fiducies foncières communautaires (Community Land Trust) séparent la terre (collective) du bâtiment (privé). C'est le principe de la nationalisation du sol : la terre reste à tous, même si la maison est à vous. Cette note l'explique, en complément de notre note sur les communs et notre note sur la banque du logement.
Le principe : séparer la terre du bâtiment
L'idée est simple, et elle est ancienne : la terre n'appartient à personne, ou elle appartient à tous. Ce qui est à vous, c'est le bâtiment - la maison que vous avez construite, ou achetée. Mais le sol sur lequel elle est posée est un commun : il n'a pas été « produit » par quiconque, et sa valeur ne vient pas de son propriétaire, mais de la communauté (la localisation, les infrastructures, les services, le voisinage).
Le philosophe Henry George l'a formulé en 1879 dans Progrès et pauvreté : la valeur du sol est une « rente » créée par la collectivité - elle devrait donc revenir à la collectivité, pas à un propriétaire qui n'a rien fait pour la créer. C'est le fondement de la nationalisation du sol.
Les modèles, à travers le monde
La fiducie foncière communautaire (CLT). Une organisation sans but lucratif (ou publique) possède la terre, et la loue à long terme (99 ans) aux résident·e·s, qui possèdent leur bâtiment. En séparant la terre du bâtiment, la fiducie sort la terre du marché : le prix du sol ne peut plus spéculer, et quand la valeur monte (grâce à la collectivité), c'est la collectivité qui la capte - pas un spéculateur. Ce modèle, né du mouvement des droits civiques américains, essaime dans le monde.
Singapour et Hong Kong. L'État y possède l'essentiel du sol et le loue (bail emphytéotique). La « rente foncière » ainsi captée a financé le développement, le logement public (HDB à Singapour), les infrastructures. La leçon : la propriété publique du sol n'a pas freiné la prospérité - elle l'a fondée.
Vienne (Wohnfonds). La banque foncière publique achète les terrains avant la spéculation, les contrôle, et les cède en bail - pour que la ville garde la main sur son sol (voir notre note sur la banque du logement).
Ce que ça changerait pour le logement
- La fin de la spéculation foncière. Si le sol ne s'achète pas, il ne se spécule pas. La hausse des prix du foncier - le moteur de la crise du logement - s'arrête.
- Le logement redevient abordable. Le prix d'une maison, c'est le coût du bâtiment, pas la rente du sol. Sans la rente, le logement coûte ce qu'il coûte à construire.
- La collectivité capte la valeur. Quand un quartier s'améliore (grâce aux investissements publics), c'est la collectivité qui en profite - pas les propriétaires du sol. C'est le principe de la « capture de la valeur foncière ».
- Le droit au logement, enfin. Quand la terre est commune, le logement cesse d'être un placement pour devenir un droit.
Ce qu'on nous dit / La réalité
Mythe 1 : « Le droit de propriété est sacré »
Ce qu'on nous dit : nationaliser le sol, c'est confisquer.
La réalité : la nationalisation du sol ne touche pas au bâtiment - vous gardez votre maison. Elle ne confisque que la rente du sol, c'est-à-dire une valeur que vous n'avez pas créée (elle vient de la collectivité). Et la transition peut être progressive : achat à l'amiable, pas expropriation brutale.
Mythe 2 : « Ça va tuer l'investissement et la construction »
Ce qu'on nous dit : sans propriété du sol, plus personne ne construira.
La réalité : Singapour et Hong Kong - où l'État possède le sol - sont parmi les économies les plus dynamiques du monde. On peut construire et posséder le bâtiment sans posséder le sol. C'est le modèle du bail, vieux comme le droit.
Mythe 3 : « C'est trop radical, irréaliste »
Ce qu'on nous dit : nationaliser le sol, c'est une révolution.
La réalité : les fiducies foncières communautaires sont un outil incremental et éprouvé, déjà présent dans des centaines de villes. On peut commencer petit : une fiducie foncière municipale, une banque foncière (comme Vienne), et l'étendre progressivement. La révolution, c'est le marché actuel qui la rend nécessaire.
Mythe 4 : « C'est injuste pour ceux qui ont acheté »
Ce qu'on nous dit : ceux qui ont payé leur terrain seraient spoliés.
La réalité : la transition peut se faire par rachat (compensation), pas par confiscation. Et l'injustice actuelle est inverse : le propriétaire d'un terrain s'enrichit de la rente créée par la collectivité, sans rien faire. Rendre cette rente à la collectivité, c'est rétablir la justice, pas la rompre.
La stratégie : rendre le sol au peuple
1. La fiducie foncière communautaire. Créer (ou soutenir) des fiducies qui achètent la terre et la sortent du marché, en la louant à long terme. (Le modèle CLT.)
2. La banque foncière publique. Un fonds public qui achète les terrains avant la spéculation, comme le Wohnfonds de Vienne (voir notre note sur la banque du logement).
3. Le bail, généralisé. Pour tout nouveau logement social ou abordable : la terre reste publique, le bâtiment est privé, par un bail de 99 ans.
4. La taxe sur la valeur foncière. En attendant la nationalisation complète, taxer lourdement la valeur du sol (pas le bâtiment) - pour capter la rente et décourager la spéculation. (L'impôt georgiste.)
5. La transition progressive. Rachat à l'amiable, pas expropriation brutale. La terre revient au peuple au fil du temps, sans spolier.
La leçon est simple : la terre n'a pas été créée par personne, et sa valeur est créée par tous. Elle devrait donc appartenir à tous. La nationalisation du sol n'est pas une utopie : c'est ce que Singapour, Hong Kong, Vienne et des centaines de fiducies foncières font déjà. La généraliser, c'est s'attaquer à la racine de la crise du logement - la spéculation sur un bien qui, par nature, est commun.
Explorez dans le simulateur
Le module « nationalisation » et « logement » de notre simulateur modélise la propriété publique du sol. Activez-les et observez.
La terre n'est à personne. Elle est à toutes et tous.
Sources : Henry George, Progrès et pauvreté (1879, la rente foncière) · Community Land Trust (progress.org) · Economic Development and the Distribution of Land Rents in Singapore (1996) · Myths and Realities of Public Land Leasing (Lincoln Institute of Land Policy) · Land value capture in Hong Kong and Singapore · Wohnfonds Wien (banque foncière) · Green Social Housing: Lessons from Vienna (2025).